Договоры мены и обмена очень похожи, отличается объект по сделкам. То есть, если идет речь о муниципальных квартирах, оформляется договор обмена. В случае если вопрос касается квартир, которые находятся в собственности у сторон, то заключается договор мены(обмен). По последнему договору предполагается,что-то имущество, которое по такому договору переходит к другому лицу, считается равноценным. Помимо того, договор обмена – это возмездная сделка, следовательно, к этому договору приемлемы правила возмездных сделок, к примеру, преимущественное право покупки, налогообложение, право супруга на 50% имущества, которое было получено при обмене другим супругом, другое.
Риэлтерские компании на практике предпочитают двойные договора, но не договора мены. Эта особенность отчасти вызвана коррумпированностью и формализованностью регистрационных служб, а также отсутствием юридической практики и юридических познаний у риелторов. Для того чтобы правильно оформить договор мены, необходимо понять его подноготную, быть профессиональным юристом, каковым сотрудник агентства недвижимости не является. Если готовый договор попадает в регистрационную службу, при этом для регистраторов в какой-то части он будет не понятен, то работникам регистрационной службы будет проще отказать в регистрации, чем зарегистрировать его.
Договор мены нельзя реализовать в том случае, если обмену подлежат расположенные в разнообразных субъектах РФ квартиры, к примеру, в Московской области и Москве. Переход права собственности и договор регистрируются в месте нахождения недвижимости, следовательно, при наличии 2-х таких объектов в различных регионах, становится невозможной регистрация договора мены. Также, договор обмена невозможно осуществить, когда одним объектом является муниципальная квартира, вторым – квартира, которая находится в собственности.
Договор мены предпочтительно не оформлять, если открытым является вопрос налогообложения – в случае если объект недвижимости находится в личной собственности меняющейся стороны меньше 3 лет, он подлежит налогообложению. В указанном случае при обмене следует определять цену квартир с целью ухода от налога или минимизации налогообложения. Также сложности с таким договором обязательно себя проявят в случае обмена доли недвижимости, в случае, когда собственники прочих долей обладают правом преимущественной покупки, при этом не имеют возможности на обмен, собственнику предложить то, что он желает получить.
Главные риски по договору аналогичны любому другому договору, который направлен на отчуждение (приобретение) недвижимости. Так, нужно опасаться признания договора недействительным или расторгнутым. Помимо этого, этот договор должен быть оформлен надлежащим образом, зарегистрирован, а также подтвержден достаточными и необходимыми документами, среди которых согласие супруга, отсутствие претензий от долевых собственников, отсутствие оснований, которые препятствовали бы оформлению договора, наличие у стороны воли на сделку, другое, требующее познаний профессиональных юристов-практиков.
